전세금 안 떼이는 방법 임차권등기명령제도

전세금 안 떼이는 방법 임차권등기명령제도

임차권등기명령이란 본질적으로 부동산등기부에는 지상권, 전세권 등 물권이 공시되는 것이 원칙이나, 너무 예외적으로 계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금들을 돌려받지 못한 주택임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 그 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도입니다. 즉, 임대기간이 적법하게 종료되었음에도 임대인이 보증금들을 돌려주지 않는 경우에서 부득이 이사를 가야 하는 경우 종전에 취득하였던 대항력과 우선변제권을 상실하며 보증금들을 온전히 돌려받지 못하는 경우에 처해질 수 있어요.

이런 경우에서 임차인이 새로운 집으로 이사하면서도 돌려받지 못한 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 방법이 바로 임차권등기명령제도입니다.

대항력 및 우선변제권의 유지

임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

– 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금들을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

임차권등기명령 제도란

임차권등기명령 제도는 임차인이 이사를 가더라도 대항력점유권리과 우선변제권경매에 넘어갔을 때 먼저 배당받을 수 있는 권리을 유지해 주는 제도입니다. 이해 쉽게 설명하면 임차인이 전입신고를 하고 계약서의 확정일자를 받고 이제 인도를 받게 되면 임차인들은 첫번째 변제권 하고 대항력을 가질 수 있습니다. 하지만 딴 데로 그냥 이사를 나가버리고 전입신고한 거를 다른 주소지로 바꿔버리면 권리들이 없어집니다. 보증금들을 못 받은 경우에서 이사는 나가야 되는데 권리들은 사라지고 이게 너무 부당하니까 이제 임차권 설정 등기를 하게 되면 권리들을 그대로 유지를 할 수가 있게 되는 것입니다.

이사 가고 본인이 전입신고를 다른 데다. 해도 권리가 여전히 유지된다는 것입니다. 또 다른 필요한 요소 중 하나는 집주인 압박하는 게 가능합니다.

대항력 및 우선변제권의 취득

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

– 다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다.

우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

임차권등기명령의 신청요건

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 아니면 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약 만료일 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차보증금들을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

당장 잔금만 앞두고 있고 곧 이사를 가야 하는데. 어떡하죠?

실제로 집 주인들이 전세 계약이 만료됐는데도 전세금을 반환하지 않을 때 큰 문제가 일어나는 경우가 있습니다. 임차인이 임대인의 말을 믿고, 임대 거래 계약 만료 전에 새로운 집에 매매계약 및 다른 전세 합의를 체결했을 경우인데요. 이미 계약금과 중도금은 지불한 후, 잔금만 앞두고 있는 상황일 때가 문제됩니다. 보통 잔금은 집주인으로부터 전세금을 받으면 그 금액으로 충당하려고 하기 때문에, 임대 거래 계약 만료 날에 전세금을 무조건적으로 반환받아야 합니다.

하지만 당장 다음 날 이사를 하고 잔금을 소비해야 하는데도, 집 주인들이 전세금을 반환하지 않는 경우가 있죠. 그야말로 테헤란에도 이런 문의가 많이 옵니다.

임차권 등기명령 시 주의할 점

임차권 등기명령 신청 시 이사를 바로 가면 안되고 임차권 설정 등기가 등기부상에 등록이 됐을 때 그때 이사를 나가야 합니다. 여기서 이야기하는 이사는 자세하게 전입신고를 확정적으로 빼는 것을 의미합니다. 보통 법원에서 다짐 나오는 데까지 한 10일 정도 걸리고 그야말로 임차권 등기부에 딱 찍힌 것까지 하면 23주 정도 거립니다. 최근 역전세로 임대 거래 계약이 종료됐음에도 집 주인들이 전세금 돌려주지 못하는 경우가 일어나고 있습니다.

집주인에게 보증금들을 무사히 돌려받기 위한 방안으로 계약 연장의사 없음 고지, 내용 증명, 임차권등기명령에 에 관하여 알아보았습니다. 하지만 사실 최고의 대책은 예방입니다. 집을 고를 때 매물 시세 잘 확인하고 임대인, 보증보험 가입 등 꼼꼼하게 잘 챙겨야 하겠습니다.

자주 묻는 질문