서울 경기도 토지거래허가구역 지정 현황 알아보기

서울 경기도 토지거래허가구역 지정 현황 알아보기

서울시가 강남구 청담동, 삼성동, 대치동과 송파구 잠실동 일대의 상가와 업무용 빌딩에 대하여 토지거래허가구역 규제를 푸는 방안을 검토 중이라는 기사를 보았습니다. 그래서 이번 글에서는 서울과 경기도의 토지거래허가구역 지정 현황에 대하여 알아보고자 합니다. 토지거래허가제는 1979년 처음 시행된 제도로 땅 투기 억제를 위해 국토교통부장관, 시, 도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다. 토지거래허가구역에서 일정한 규모 이상의 부동산 거래를 할 때에는 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 합니다.

주택의 경우 취득일로부터 2년 동안 의무적으로 실거주를 해야 합니다.

토지거래허가 의무기간 실거주 의무

토지거래허가 의무기간은 말 그대로 토지를 거래했다면 기준연도만큼은 정해진 목적대로 사용해야만 합니다. 만일 의무대로 이행하지 않는다면 이행명령과 이행 강제금이 부과되고 이때의 이행강제금은 단발성이 아닌 지속성을 띄며 의무대로 이행할 때까지 이행강제금이 부과됩니다. 3월 이내의 이행기간 부여, 취득가액의 10범위

현재 설명드리는 내용은 ”주택”을 기준으로 설명드리고 있다고 해서 주거용 2년 의무는 다른 말로 ”실거주” 의무를 말합니다.

토지거래허가는 무조건적으로 실거주 여부를 기준으로 허가가 나오게 됩니다. 물론 강제집행 , 경매, 대가 없는 상속증여, 허가대상면적 미만의 토지등 몇몇 사유들은 허가 없이도 사용수익이 가능합니다만 너무 자주보이는 경우들은 아니니까 참고만 해두시면 되겠습니다.

토지거래허가 절차

거래당사자 합의 허가신청서 제출 서류 검토 관련부서 업무협의 및 현장조사 허가 아니면 불허가 다짐 불허가 통보 시 1개월 이내 이의시청 허가증 교부 아니면 불허가처분 공지 토지거래허가제도는 말 그대로 어떤 토지는 거래할 때 당사자는 시장 군수 구청장으로부터 허가를 받아서 거래를 해라인데요 보통 신청하게 되면 15일 이내에 허가받으면 허가증이 나옵니다. 매도인 매수인이 공동으로 허가신청을 냅니다.

토지거래허가 대상 면적도시기준

토지거래허가 대상 면적은 다음과 같습니다. 다만, 지정권자가 지정 당시의 해당 지역 거래 실태등을 고려해서 해당 면적의 적어도 10부터 300까지 자율적으로 지정이 가능하기 때문에 지역마다. 조금씩 다릅니다. 주주거지역 기준 적어도 6msup2으로 지정이 되었다면 거의 모든 토지거래 시 허가를 받아야 됩니다. 경기도 광명뉴타운 7구역, 3 구역을 보시면 주거지역 6msup2가 기준이었으나 2024.03.02일 이후로 면적기준이 완화가 되었습니다.

아파트나 단독주택을 제외한 빌라는 거의 모든 토지거래허가없이 즉 실거주의무 없이 갭투자도 가능해 졌지만 완화 전에 토지거래허가를 받은 사람들은 여전히 실거주 의무가 따라오는것을 알고 계셔야겠습니다.

토지거래허가 유동적 무효란?

허가를 받지 않은 계약은 무효로 규정합니다. 허가를 받을 때까지는 유동적 무효라고 허가대상 토지에 대한 허가 전 계약은 아직 효력이 없지만 허가를 받으면서 그 계약이 소급하여 합법인 계약이 됩니다. 토지거래허가는 인가적 성격을 띠는데요 토지거래허가 인가를 받지 않으면 기본 행위는 효력을 발생하지 않는 무효인 상태이지만 인가를 받음으로써 무효인 법률행위에서 효력이 발생 거래를 체결한 당사자는 효력이 생기도록 서로 간에 협력할 의무가 있고요 첫째 토지거래허가구역이 지정되면 일정 토지 이상은 허가권자의 허가를 받아서 5년 범위 이내 허가받은 목적대로 사용해야 합니다.

약정서 작성

이럴때 계약서가 아닌 약정서를 작성합니다. 양식은 계약서 양식을 사용하여도 무방하지만 실제 계약서를 작성하는 것이 아니고 토지거래허가를 조건으로 한 약정서를 작성하게 됩니다. 들어가는 특약을 잠깐 살펴봅시다. 해당 약정서는 토지거래허가 이후의 본거래를 조건으로 하는 약정으로 토지거래허가 승인을 받게 되면 약정서의 특약을 조건으로 본 계약서를 작성하기로 합니다. 토지거래허가 승인이 거절되면 통보를 받은 그 즉시 계약금은 필요조건 없이 매수인에게 반환하고 본 약정서는 무효로 합니다.

매수인이 매도인에게 제공한 계약금은 위약금이 되며 단순 변심등으로 인한 약정 해제 시 매도인은 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하는 조건으로 약정을 해제할 수 있어요. 보편적인 특약 외에 위의 특약정도를 바탕으로 약정서를 작성하게 됩니다.

근저당권 설정으로 토지거래허가 회피

토지거래허가구역으로 지정이 되어 분양이 어려운 경우에는 분양금액 만큼 근저당권을 설정하고 향후 토지거래허가구역 해제 후 소유권을 이전해 주는 방식으로 분양 이상과 같은 유형으로 투기를 해서 이러한 토지를 불법으로 판매하는데 문제가 생기는 것입니다. 경기도 내에서 상기와 같은 방식으로 분양을 받았거나 부동산 구입에서 이상함을 감지하시는 분들은 지체 없이 아래 버튼을 클릭하셔서 신고를 하시면 됩니다.

자주 묻는 질문